"해외 부동산 펀드, 원금 100% 손실 가능성⋯주의해야"

[아이뉴스24 성진우 기자] 해외 부동산 펀드는 대체로 안전하다는 인식과 달리 대출 구조에 따라 원금 전액을 보장받지 못할 수 있다. 약정을 제대로 확인하지 않으면 배당금 지급이 중단되는 경우도 발생한다.

금융감독원은 10일 이러한 내용의 해외 부동산 공모펀드 관련 투자자 유의 사항을 안내했다.

금감원에 따르면 해외 부동산 펀드는 현지 금융기관으로부터 대출을 받아 부동산을 매입하는 레버리지 구조로 운용되는 경우가 많다. 선순위 대출 만기까지 상환이 이뤄지지 못할 경우 대출 기관이 담보권을 행사, 부동산을 강제 매각할 위험이 있다.

이 경우 투자자에게는 부동산 매각 금액 중 대출금을 상환한 후 잔여 금액만 귀속된다. 부동산 가격이 소폭 하락하더라도 원금 전액이 손실될 위험성이 있다.

현지 대출 약정도 미리 확인해야 한다. 현지 약정에 따라 임대수익이 투자자에게 배당되지 않고 대주에게 우선 귀속되는 이른바 '캐시 트랩' 구조가 적용될 수 있기 때문이다.

캐시 트랩은 주택담보대출비율(LTV) 초과, 공실률 상승 등 특정 상황에서 적용된다. 투자자에 대한 배당금 지급은 중단된다. 실제로 한 증권사가 연 6% 확정 이자가 지급된다며 상품을 판매했으나 캐시 트랩으로 배당금 지급이 중단된 사례가 있다.

해외 부동산 펀드는 만기 전까지 투자금 회수가 제한되는 '환매 금지형' 펀드로 설정되는 경우도 많다. 중도에 투자금 회수가 어려울 수 있단 점을 유의해야 한다.

만약 만기가 도래해도 부동산 매각 및 청산 절차로 투자금 회수 시점이 예상보다 늦어지는 경우도 있어 주의가 요구된다.

금감원은 "해외 부동산 펀드는 원금 전액 손실이 가능하고 중도 회수가 제한된다"며 "원금 보전을 추구하거나 단기 자금을 운용하는 투자자에게는 적합하지 않다"고 강조했다.